Fondi immobiliari, cosa sono e qual è il loro ruolo in Italia

Il settore dei fondi immobiliari ha una notevole rilevanza in Italia sia per le sue dimensioni (66 miliardi di euro) sia per gli elevati tassi di crescita (+8% annuo).

Caratteristiche dei fondi comuni immobiliari

Un fondo comune immobiliare (per approfondire clicca qui) e’ un ente finaziario che, mediante una o più emissioni di quote tra una pluralità di investitori, investe per almeno due terzi dei suoi capitali in immobili. Esistono due tipi di fondi. Ci sono quelli “chiusi”, nei quali l’investitore ha il diritto di acquistare le quote soltanto in sede di emissione e può richiedere il rimborso solo ad una certa scadenza, e quelli “aperti”, dove è possibile fare emissioni successive alla creazione del fondo ed avere rimborsi anticipati.

La durata minima della partecipazione nei fondi immobiliari è di 10 anni e quella massima di 30 anni. Il vantaggio principale di questo strumento finanziario è che, attraverso l’acquisizione di quote, l’investitore ha la possibilità di investire in un settore nel quale l’acquisizione di un bene immobile, potrebbe essere difficile, dato l’ingente capitale inziale richiesto. Quindi il fondo immobiliare consente all’investitore di usufruire di un mercato a lui inaccessibile.

I REIT

Gli svantaggi del fondo comune immobiliare sono due: la durata e la liquidità. Infatti, si parla strumenti di lungo termine e decisamente meno liquidi di azioni e obbligazioni. Per ovviare a queste problematiche sono stati creati i REITs (Real Estate Investments Trust; per approfondire clicca qui) che essendo scambiati nei mercati regolamentati, sono più liquidi dei fondi d’investimento. Una società deve soddisfare i seguenti requisiti normativi per essere riconosciuta come un Real Investment Trust:

• Il 75% del capitale totale deve essere investito in immobili, denaro contante o titoli di stato
• Il 75% del proprio reddito deve provenire da affitti, interessi su mutui ipotecari e da vendite di immobili
• Il 90% del reddito imponibile deve essere percepito dai soci, sotto forma di dividendi
• Essere gestita da un consiglio di amministrazione o da un amministratore fiduciario
• Possedere un minimo di 100 azionisti
• Il 50% della società non può essere detenuto da un numero inferiore di cinque persone

I REIT sono riconducibili a tre categorie principali: azionari, ipotecari e ibridi. Quelli azionari sono la categoria piu’ diffusa ed investono direttamente nell’acquisto degli immobili. I REIT ipotecari invece investono in mutui, ovvero prestano denaro a proprietari e operatori immobiliari. Il loro profitto è costituito dalla differenza tra gli interessi generati dal mutuo e il costo di finanziamento di tali mutui. Gli ibridi, invece, investono sia in immobili che in mutui ipotecari.

Vantaggi fiscali dei REIT e la loro crescita

I REIT, che In Italia sono stati introdotti nel 2007 con il nome di Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ), rappresentano uno strumento vantaggioso dal punto di vista fiscale rispetto ad una normale property company. Infatti, essi hanno la possibilità di adottare un sistema di tassazione connotato dalla trasparenza fiscale. In virtù di questo i redditi derivanti dalle attività di locazione immobiliare non sono quindi assoggettati a imposizione IRES e IRAP in capo alla società, ma direttamente e integralmente in capo ai soci della stessa. A fronte di questi benefici fiscali il 90% del reddito imponibile deve essere percepito dai soci, sotto forma di dividendi.

Questi benefici fiscali hanno portato ad una forte crescita del comparto sia in termini di numero di fondi che di masse gestite. Tra il 2010 ed il 2018, infatti, in Italia i fondi sono passati da 305 a 430 e le masse gestite da 34 milioni di € a 55 milioni di €.

Fondi immobiliari in Italia

I diversi tipi di fondi immobiliari

Il mercato dei fondi immobiliari in Italia il 31/12/2017 racchiudeva un patrimonio immobiliare del valore di circa 66 miliardi di euro ripartito fra diversi strumenti d’investimento:

• fondi immobiliari destinati ad investitori professionali (c.d. “fondi riservati”)
• Siiq – Siinq (Società di investimento immobiliari quotate e non quotate)(Aedes, Beni Stabili, IGD-Immobiliare grande distribuzione, e Coima Res, Nova Re )
• fondi immobiliari destinati al pubblico (c.d. “fondi retail”)
• Società immobiliari quotate (Brioschi, Compagnia Immobiliare Azionaria, Gabetti, Risanamento e Prelios )

I fondi riservati agli investitori professionali gestiscono la maggior parte del settore.

I rendimenti del settore immobiliare

I rendimenti del settore immobiliare variano tra il 3,3% e l’8% annuo, a seconda della posizione dell’immobile e della destinazione d’uso.

Gli asset dei fondi

Attualmente il 63% degli asset dei fondi è concentrato in immobili adibiti ad uffici.

Per incrementare la redditività del fondo, è frequente l’utilizzo della leva finanziaria (per approfondire clicca qui). Infatti, i fondi italiani finanziano tra il 20 ed il 45% dei loro asset con l’ausilio di prestiti.

A seguire sono presenti i primi 20 fondi immobiliari operanti in Italia, organizzati per ammontare gestito (Dati di giugno 2017).

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