Il credito facile garantito dallo Stato può essere uno strumento pericoloso. Le garanzie statali al credito per i ceti meno ricchi e per le imprese in difficoltà hanno portato in passato ad effetti disastrosi sul piano economico. È il caso di delle due agenzie di mutui Fannie Mae e Freddie Mac, che tracollarono nel 2008.
Fannie Mae e Freddie Mac
Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) e Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) sono due società private che si occupano di mutui. Esse furono supportate dal governo americano per permettere ai cittadini con meno disponibilità economiche di ottenere credito a basso costo per comprare la prima casa. Hanno cominciato ad operare alla fine degli anni trenta ed hanno sempre avuto a disposizione una linea di credito garantita. Le due società non finanziavano direttamente i cittadini, bensì acquistavano mutui dalle banche. Questi mutui venivano poi garantiti dalle stesse società, impacchettati e rivenduti agli investitori sotto forma di titoli (mortgage-backed securities). Questo processo viene chiamato cartolarizzazione.
Il periodo d’oro prima della tempesta
Negli anni l’attività di Fannie Mae e Freddie Mac crebbe fino ad arrivare a garantire, nel 2007, 5.200 miliardi di dollari in mutui, equivalenti a un terzo della capitalizzazione totale della Borsa di New York ed oltre un terzo del Prodotto Interno Lordo statunitense. Il periodo di maggiore accelerazione del loro business avvenne tra il 2000 ed il 2006, quando negli Stati Uniti i prezzi delle abitazioni aumentarono in maniera esponenziale. Erano le basi che daranno orgine alla tristemente celebre bolla immobiliare. Tale dinamica fu favorita dalla politica monetaria accomodante della Federal Reserve (FED), che mantenne i tassi di interesse su valori bassi fino al 2004, per rispondere alla crisi della bolla di internet ed agli effetti economici dell’attacco alle Torri Gemelle.
Nel periodo 2000-2006, vennero richieste sempre meno garanzie ai cittadini americani per l’erogazione dei prestiti. Per esempio, la percentuale di capitale proprio necessario per l’acquisto dell’immobile scese dal 20% allo 0% (down payment). In questo modo, sempre più cittadini con redditi bassi (sub-prime) ebbero accesso al credito. Questo trend era supportato dal governo che perseguiva la National Homeownership Strategy, seguendo l’idea che tutti i cittadini dovessero avere una casa di proprietà.
Nel 2006 i mutui subprime valevano circa 600 miliardi di dollari, rappresentando circa il 20% dei mutui del Paese.
Lo scoppio della bolla dei mutui subprime
All’inizio del 2004, la FED cominciò ad innalzare i tassi d’interesse in risposta alla ripresa dell’economia. I mutui divennero sempre più costosi ed aumentarono i casi di insolvenze da parte delle famiglie, incapaci di restituire rate sempre più onerose. La domanda di immobili si ridusse, portando dopo alcuni anni allo scoppio della bolla immobiliare. Iniziò, infatti, un circolo vizioso. Più scendevano i valori delle case, meno era conveniente tenerle e pagare i mutui visto che essi avevano un valore superiore a quello degli immobili acquistati, che continuava a calare. Così sempre più persone furono spinte a vendere la loro residenza di proprietà, accelerando ancora di più il crollo di valore.
Il tasso complessivo di prestiti ipotecari con più di 60 giorni di ritardo nei pagamenti salì al 6,41%, un record rispetto ai 30 anni precedenti. Nel caso dei mutui subprime questo indice sfiorò il 40% causando 200 miliardi di dollari di perdite. Fannie Mae e Freddie Mac misero in bilancio risultati negativi per più di 14 miliardi di dollari nel 2007, azzerando il loro capitale sociale. Infatti, erano degli enti poco capitalizzati visto che il rapporto tra asset e capitale di Fannie Mae era 20:1 e quello di Freddie Mac 70:1.
Le due agenzie, entrate in crisi di liquidità e con un valore di Borsa ridotto del 90%, non poterono fare altro che chiedere sostegno al governo americano. Per salvarle il segretario del Tesoro, Henry Paulson, dovette concedere un piano di nazionalizzazione da 200 miliardi di dollari che portò ad una ristrutturazione delle due società, che continuarono ad accumulare perdite fino al 2012. Nel 2020 Fannie Mae e Freddie Mac continuano ad operare ma non sono più autorizzate a fare operazioni di cartolarizzazione ed hanno un approccio più conservativo all’erogazione del credito, pur mantenendo la loro funzione sociale.
